印第安纳州日常学生

CDC的驱逐禁令上个月结束。接下来在布卢明顿会发生什么?

由于COVID-19大流行带来的严重经济困难,各州以及后来的疾病控制和预防中心(Centers for Disease Control and Prevention)暂停了驱逐。根据疾病预防控制中心的说法在美国,无家可归和过度拥挤的住所可能会加剧这一流行病,这是宣布临时禁止驱逐的公共卫生原因。

在美国,许多租房者在失去收入来源后需要帮助。根据国会研究服务处的数据美国的失业率在2020年4月达到14.8%,这是自开始收集数据以来观察到的最高水平,并仍高于大流行前的水平。

尽管失业率有所改善,但报告难以支付房租和食物等费用的家庭数量仍高于疫情前水平,根据预算和政策优先中心的数据

但是驱逐并没有在禁令期间停止,而且疫情也没有在疾控中心禁令期间停止。

驱逐实验室一组收集了美国各地驱逐数据的研究人员发表了他们所说的美国第一个驱逐数据集。根据该组织的数据,2020年4月至7月,印第安纳州的驱逐申请数量比平均水平低90%以上,但在此期间仍有2000多户家庭面临驱逐。

2020年8月,国家暂停拆迁令结束后,拆迁申请数量上升。这一数字仍然接近,有时甚至超过了流行病爆发前CDC暂停驱逐申请期间的平均水平。

除了2021年1月出现激增外,门罗县的驱逐申请基本上遵循了全州的趋势。

据布卢明顿市称,门罗县的租赁市场不同于该地区的其他市场住房的研究.由于IU的存在,与非大学社区相比,布卢明顿更多的房屋被租房者占据。

庞大且不断增长的学生人数推高了租金,根据布卢明顿市根据IndyStar在美国,布卢明顿的平均租金是全州最高的,为894美元。在印第安纳州的印第安纳波利斯,平均租金是738美元,而在印第安纳州的另一个大学城,有大量的学生租客——拉法叶,印第安纳州,平均租金是789美元。

美国住房和城市发展部(Department of Housing and Urban Development)将房租占收入30%以上的家庭归类为成本负担.2019年,超过60%的布卢明顿租户背负着成本负担。根据调查,除去学生,47%的租房者是负担沉重的布卢明顿经济生活委员会

那么,即使是在多次旨在防止驱逐的暂停期间,驱逐又是如何持续发生的呢?现在疾控中心的禁令结束了怎么办?

驱逐是如何运作的?

驱逐案的第一次听证会是占有式听证会,确定谁有权占有该单元或确定承租人是否必须搬出。60天后,损害赔偿听证会将确定欠款金额,其中可能包括必要维修或补租的金额。此时,驱逐过程已经结束。

在门罗县,一个名为“房屋与驱逐预防项目”(Housing and Eviction Prevention Project)的社区组织为正在经历驱逐过程的自我代理租户和房东提供免费的法律咨询、调解和社会服务推荐。

HEPP项目协调员Tonda Radewan将该组织描述为一个三条腿的凳子,包括律师、调解人、住房和社会服务推荐人。

当人们参加听证会时,HEPP的律师可以提供简短的法律建议。过去的咨询是面对面的,但由于疫情期间的法庭程序是虚拟的,他们现在在Zoom的一个私人休息室。

如果双方同意,租客和房东会在另一间私人会议室安排一组调解人,试图达成协议。例如,租户和房东可以同意自愿搬出去,有更多的时间寻找新的住房,或者为拖欠租金或损害赔偿的租户制定一个可管理的支付计划。门罗县巡回法院法官凯瑟琳·斯塔福德(Catherine Stafford)表示,大多数房东将驱逐视为最后的手段,而调解已经发挥了作用。

听证会结束后,Radewan与承租人会面,向他们介绍他们有资格获得的任何住房和社会服务。

暂缓驱逐令是如何影响这个过程的?

在这场大流行期间,印第安纳州实施的第一项禁令是该州从2020年3月19日至8月14日的禁令,禁止所有因不付租金而被驱逐的人。出于其他原因,包括未经授权的居住者或安全问题,驱逐仍可能继续进行。

印第安纳州的禁令到期后不久,疾控中心实施2020年9月4日。该法案曾多次延期,但最终于8月26日在美国最高法院结束阻塞认为疾控中心越权了。自8月份第一次禁令结束以来,印第安纳州还没有实行过州一级的禁令。

斯塔福德解释说,与全州范围内自动适用于所有租户的禁令不同,租户必须填写CDC声明并将其发送给房东。为了获得CDC暂停的资格,租户必须符合收入资格,并生活在面临大量或高新冠病毒传播的社区。

Radewan说,在许多情况下,租户不知道如何提交疾病预防控制中心的声明,甚至不知道他们可以,直到HEPP律师在听证会上建议他们。

斯塔福德说:“疾控中心的禁令并不是禁止申请驱逐,而是禁止在承租人选择参与该计划的情况下批准驱逐。”

这就是为什么驱逐申请的数量接近平均水平的部分原因。在下面的图表中,条形图显示了2020年每个月的驱逐申请数量,而线条则显示了大流行前的平均值。

斯塔福德说,禁令对租户和房东都有影响。他们帮助租户维持他们的住房,但他们也影响了房东支付自己的抵押贷款和维持业务的能力。

斯塔福德说:“这对各方来说都是一个艰难的局面。

疾控中心的禁令已经结束。现在发生了什么?

根据斯塔福德的说法,答案很简单:现在下结论还为时过早。

“这是一个百万美元的问题,”斯塔福德说。“我的直觉告诉我,我们将看到驱逐的上升趋势。我不知道是洪水还是洪水,还是略有增加,但我猜我们会有增加。”

门罗县巡回法院法官委员会正在实施一项驱逐转移计划。印第安纳州法院服务办公室中止了他们试图实施的第一个计划,因此法官委员会不得不从头再来。

Radewan说,她预计将会有更多的驱逐案件,因为一些房东正在等待申请驱逐,直到疾病预防控制中心的禁令结束。然而,Radewan说,大多数想要申请驱逐的房东已经提交了新的案件,所以她预计现在疾控中心的暂停结束了,不会看到大量的驱逐申请。

然而,她希望看到更多的法庭活动,因为那些因禁令而被推迟或有争议的案件现在可以向前推进了。

斯塔福德和拉德万都敦促面临被驱逐的租户申请或重新申请紧急租赁援助可以支付最多12个月的租金。由于可能需要45天才能把钱交给房东,所以尽早申请是很重要的。房东还可以完成申请,支付租户欠他们的钱。

根据印第安纳紧急租赁援助计划的最新数据,自2021年3月该计划启动以来,截至8月30日,该计划已经帮助了350户门罗县的家庭周报.援助总额超过370万美元。

Radewan说,保持租户和房东之间关于租赁援助的状况和总体情况的沟通,有助于从一开始就防止被驱逐。

为了帮助完成紧急租赁援助申请,人们可以拨打211或见他们的乡镇受托人。

有兴趣帮助那些被驱逐的人的社区成员可以志愿者通过与HEPP合作的社区司法和调解项目担任调解人。

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